立論：樓市升浪屆尾聲

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中原城市領先指數（CCL）再創歷史新高，年初至今CCL已累計升逾16%。熟悉本欄的讀者應該不會對近期樓市的升勢感到意外，只是最近升市已擴散到山旮 旯地區，加強本欄早前認為，本港樓市已到升市末段的信念。年初至今，新界樓升幅大幅跑贏大市，其中升勢居首的天水圍嘉湖山莊，累計上升33%，排名緊隨其 後的，分別為屯門大興花園、元朗YOHO Town，以及深井麗都花園，平均升幅剛好是CCL的兩倍。

藍燈籠嘉湖升勢勁

嘉湖山莊為1997年升市末段「藍燈籠」，嘉湖完成最後一段升勢後，本港樓市見頂回落。及後嘉湖樓價跌幅「領導群熊」，令大批炒家「一Q清袋」。
本 港樓市，確實存在諸多利好因素，當中包括曾蔭權治下七年，將董建華任內每年淨增加三萬個私人住宅單位，大減近三分之二，至每年不足10800個單位。雖然 過去七年新增家庭數目，已由董建華時代的每年3.7萬戶，減少至過去七年平均3萬戶，相對私人住宅的供應減少，速度遠為不及。
其次，環球利率自2000年科網熱潮爆破後，便持續往南走，現時供樓利息雖然略高於一年多前，但仍然徘徊於接近歷史低位的2厘水平，現時置業，仍然是供平過租。最後，是近年內地投資者大舉入市，高峯期吸納了超過兩成的新增供應，令供應給本港準買家的新增供應進一步減少。
上述均有利過去七年本港的樓市發展。然而，很多實證研究指出，影響樓價的決定性因素，並不是按揭利率，或市場的供應，而是經濟增長（圖一）。
隨着過去一年歐洲出口大幅下滑，加上中國內需表現不振，過去一年本港GDP增長已全速放緩。日前，香港大學發佈本港年度最新經濟預測，預料今年第四季本港實質GDP按年增長為1.9%，全年增長下調至1.6%，較2011年的8.6%，大幅放緩。
根 據差餉物業估價處及統計處的資料，我們得出1986年以來本港私人住宅市場總值與本港GDP的比率圖（圖二）。按今年GDP增長1.6%，及CCL為 111.11計算，目前私人物業總值相對GDP比率高達344%，較1997年的305%高出近四成。

樓市總值遠超GDP

本港GDP的表現，是本港市民平均購買力的最佳寫照。相對於本港市民的購買力而言，目前樓價已遠超1997年的水平。正當全民皆樓的時候，很難令群眾相 信，樓價會忽然之間由天堂跌落地獄。但圖二本港私人住宅市場總值GDP的比率圖，已清楚告訴大家，目前樓價已到了不能長久維持的水平。
在本港市民 持續多年財富累積，加上內地買家的支持之下，下個樓市調整低點，未必能重返2003年139%私樓總值/GDP比率的水平，但是，現時偏離1986至 2012年歷史平均水平的比率，已遠超1997年的水平，已明確表明，IMF指本港樓市並不存在泡沫之說，絕對不成立。

林少陽
以立投資董事總經理