本欄於2011年11月中旬重開以來，只提及過本港樓市兩次，第一次是去年3月28日梁振英當選新一屆特首後，第二次是去年10月17日，當多個藍燈籠樓盤升勢凌厲銳不可擋之時。今日來個溫故知新。
背馳現象進一步惡化
3月28日的標題為《樓市唔驚狼最怕加息》，排除梁振英上場樓市即回的可能性。當時本欄甚至認為其上任初期，樓市將出現一段「蜜月期」，直至美國經濟復蘇美元由弱轉強，美息確認見底回升，在租金回報升幅追不上按揭利率升幅之下，即使沒有政府的人為干預，本港樓市仍然難以抵擋地心吸力。
去年10月17日的標題為《樓市升浪屆尾聲》。當時本欄指出，本港經濟初現見頂回落敗象，樓市表現卻與經濟背馳，同時指出私人物業總市值與GDP比率，已破了1997年的頂部，反映當時本港樓市總值，明顯與市民購買力脫節。
現在回看，去年全年本港實質經濟增長只得1.4%，比香港大學原來經下調了的1.6%按年增長預測還要低，只及2011年按相同基準計算的4.9%實質增長不足三成。雖然如此，期內樓市再創新高，令背馳現象進一步惡化。
事隔半年，絕大部份市場投機泡沫常見現象，已於本港樓市逐步浮現，包括如下：
一、過去一年住宅樓市的升勢，已由一線大型屋苑豪宅，擴散到多個「藍燈籠」屋苑，反而原本強勢的豪宅物業，升勢已經大幅放緩；
二、炒樓致富的「少年樓神」，取代2007年的「少年股神」，成為傳媒熱烈追訪對象；
三、一般市況下很難炒得起的新界車位，獲得大量樓市初哥熱烈追捧，投資老手不是袖手旁觀，就是乘機減磅；
四、一直在等樓市調整，等不到低位入市機會的準置業者，終於按捺不住入市；
五、置業炒樓，成為酒會聚會茶餘飯後必談話題；
六、幾乎全人類一致同意，置業是個人家庭甚至企業資產配置必備項目，即使代價高昂，好歹也應盡早上車；
七、忽然之間，全人類同時發現香港土地儲備嚴重不足，個個相信香港樓市「冇得跌」。
去年10月17日的標題為《樓市升浪屆尾聲》。當時本欄指出，本港經濟初現見頂回落敗象，樓市表現卻與經濟背馳，同時指出私人物業總市值與GDP比率，已破了1997年的頂部，反映當時本港樓市總值，明顯與市民購買力脫節。
現在回看，去年全年本港實質經濟增長只得1.4%，比香港大學原來經下調了的1.6%按年增長預測還要低，只及2011年按相同基準計算的4.9%實質增長不足三成。雖然如此，期內樓市再創新高，令背馳現象進一步惡化。
事隔半年，絕大部份市場投機泡沫常見現象，已於本港樓市逐步浮現，包括如下：
一、過去一年住宅樓市的升勢，已由一線大型屋苑豪宅，擴散到多個「藍燈籠」屋苑，反而原本強勢的豪宅物業，升勢已經大幅放緩；
二、炒樓致富的「少年樓神」，取代2007年的「少年股神」，成為傳媒熱烈追訪對象；
三、一般市況下很難炒得起的新界車位，獲得大量樓市初哥熱烈追捧，投資老手不是袖手旁觀，就是乘機減磅；
四、一直在等樓市調整，等不到低位入市機會的準置業者，終於按捺不住入市；
五、置業炒樓，成為酒會聚會茶餘飯後必談話題；
六、幾乎全人類一致同意，置業是個人家庭甚至企業資產配置必備項目，即使代價高昂，好歹也應盡早上車；
七、忽然之間，全人類同時發現香港土地儲備嚴重不足，個個相信香港樓市「冇得跌」。
發展商沽酒店露玄機
要一輛正在高速行駛的列車即時煞停，是極端不設實際的想法，尤其是在一個群情洶湧、萬眾一心、炒爆先算、打死罷就的金錢遊戲市場。然而，最近美國公佈的多項經濟數據，皆反映其復蘇步伐正在加速。在加息預期下，美元已率先轉強，美國國債息率亦有見底回升迹象。
這對以低息支持本港樓市，低滙率支撐實體經濟（旅遊業）的香港來說，肯定不是一個天大的喜訊。讀者不要忘記，1997至2002年本港樓市下跌周期，就是剛巧遇着美元強勢、進口貨品通縮兼旅遊業務不景之時。
看過本文後，讀者應該不難明白，為甚麼長實（001）、鷹君（041）及新世界（017），不約而同地，齊齊密謀以不同形式變賣旗下酒店資產了罷？
這對以低息支持本港樓市，低滙率支撐實體經濟（旅遊業）的香港來說，肯定不是一個天大的喜訊。讀者不要忘記，1997至2002年本港樓市下跌周期，就是剛巧遇着美元強勢、進口貨品通縮兼旅遊業務不景之時。
看過本文後，讀者應該不難明白，為甚麼長實（001）、鷹君（041）及新世界（017），不約而同地，齊齊密謀以不同形式變賣旗下酒店資產了罷？
林少陽
以立投資董事總經理
以立投資董事總經理
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